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香港樓市全面“撤辣” 點燃內地和香港購房者置業熱情

2024-03-02 00:49  來源:證券日報 

    本報記者 謝若琳

    見習記者 毛藝融 陳瀟

    香港樓市全面“撤辣”(撤銷住宅物業需求管理措施),受到廣泛關注。

    2月28日,香港特區政府財政司司長陳茂波發表2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》。陳茂波表示,即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

    這意味著香港于2010年開啟的長達14年的“辣招”調控政策宣布落幕。多位業內人士認為,香港主要通過印花稅調控樓市,此次調整相當于內地一線城市全面取消限購的力度,對于一套價值千萬港元的樓盤來說,可以少繳納300萬港元左右的稅款。

    內地客戶赴港置業增加

    消息公布后,香港以及內地的購房者都行動了起來。3月1日,一位香港房產中介告訴《證券日報》記者,當前內地居民和香港人稅費基本一致,這兩天想買房的客戶明顯增加,近期預約幾乎全滿。新盤方面,某新樓盤在2月29日賣了14套,其中有10套都是一個內地客戶買的。

    有深圳居民告訴《證券日報》記者,隨著兩地越來越多的交流和溝通,身邊在香港置業的人不少。

    一名地產自媒體人也告訴《證券日報》記者,這兩天來找她了解香港房產事宜的人非常多,她為此建了個群,不少有購房意向的人士在群里相互交流購房經驗。

    “從投資角度來看,香港置業是很劃算的,1000萬港元左右的物業月租金大概能到3萬港元,非常好租。”上述中介人士稱,目前內地購房者只需準備一年完稅證明、3個月銀行流水和3個月薪資單證明即可按揭,不過按揭比例可能會和香港本地居民有一定區別。

    3月1日下午,該房產中介表示,收到開發商消息,下周二可能會全盤停售,收回特價項目,同時調整單價,也就是加價,但加價幅度未知。

    那么,此次政策調控,會完全激活香港樓市嗎?數據顯示,自“撤辣”后,香港樓市兩天內成交83宗新房,約占2月份整體一手成交的近三成。

    高盛報告表示,香港特區政府《財政預算案》宣布“撤辣”,更重要的是限制新屋銷售的壓力取消,相信成交量將會回升,不過利率仍然相對偏高、凈租金回報率負面,以及高庫存水平等因素仍然存在。維持今年樓價下跌5%、明年回升5%的預測,相信利率下調是確認樓市復蘇的下一個催化劑。

    “撤辣”前香港樓市承壓

    事實上,香港政府推出印花稅政策,最早可追溯至2010年,彼時為抑制樓市過熱推出額外印花稅(SSD),稅額達5%至15%。隨后,香港樓市仍一路升溫,政府又推出印花稅加強版,被業界稱為“加辣”。從2012年起推出買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(DSD),稅款占樓價的15%,前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家,后者主要面向購入第二套或以上物業的買家。

    到了2022年10月份,香港施政報告開始實施“減辣”措施,外來人才在港置業“先征后退”。2023年10月份,進一步將額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,以及為外來人才置業印花稅實施“先免后征”安排。據陳茂波介紹,“先免后征”安排深受歡迎,目前已有超過500多宗申請獲批。

    物業按揭貸款限制也被放寬。在《財政預算案》公布同日,香港金融管理局亦宣布放寬物業按揭貸款限制。主要政策包括承做七成按揭的樓價上限,由1500萬港元增至3000萬港元;暫停實施按揭壓力測試,以及放寬物業發展項目最高融資比率等。

    這也是繼2023年7月份以來香港當地第二輪放寬按揭審慎監管措施。陳茂波表示:“住宅物業市場方面,在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下,市場氣氛自去年年中起十分審慎。樓價全年下跌7%,成交量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。非住宅物業市場大致淡靜。”

    此次全面“撤辣”符合市場預期。中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢對《證券日報》記者表示,現階段香港取消印花稅等措施,或在一定程度上表明降低購置成本、活躍樓市的政策意圖。

    據香港差餉物業估價署2月27日公布,1月份樓價指數跌至306.4,跌至7年多以來的最低點,按年跌幅超過9.4%。2023年,多幅住宅土地流標,市場普遍對“撤辣”預期較大,導致觀望以及交易量不斷下滑。

    “香港樓市涉及‘辣招’的交易量創下新低,單計去年全年三大‘辣稅’交易量共錄約2811宗,創2014年三項住宅‘辣稅’征收后有紀錄以來新低,而去年‘辣稅’收益約59.89億港元,連續2年金額不足60億港元,‘辣招’的意義在減弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示。

    從2024年1月份數據來看,香港樓市呈現出短期量減價升的態勢。據Wind資訊數據統計顯示,2024年1月份香港住宅樓宇買賣合約中的二手買賣數量為2474份,弱于2023年的2688份。從成交均價來看,2024年1月份每份約為786.4萬港元,高于2023年1月份的757.4萬港元。

    “隨著印花稅政策調整,后續月份的成交量表現值得關注。”楊暢表示。

    對于未來的房屋供應,《財政預算案》顯示,私營房屋供應方面,預計今年起五年內,私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個,較過去五年的平均數增加約15%。未來3年至4年一手私人住宅單位潛在供應量約為10.9萬個單位。公營房屋供應方面,將在未來十年內滿足30.8萬個公營房屋單位的供應目標。

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